Simulation d'investissement locatif en loi Pinel 

Résidence LILI - T2


Exemple pour un T2 de la Résidence LILI

au 2ème étage

Surface : 37,95 m²

Annexe : 8,85 m²

(Lot n° 24)

 

 

Prix d'achat : 138 900 Euros

Coût d'achat : 144 000 Euros (en rajoutant les frais de notaire / caution / divers frais de dossier)

 

 

 

   

 

Cliquez ici pour votre le descriptif du bien.

 

Consultez notre page consacrée à la loi Pinel

en cliquant ici.


SIMULATION : Emprunt de la totalité - prêt à taux fixe de 2,2% sur une durée de 15 ans avec une assurance de 0,36%.

Coût du crédit = 33 000 Euros (arrondi sup.)

Mensualités = 1 000 Euros (arrondi sup.)

(Les taux sont volontairement choisis comme étant largement optimisables).


Calcul du plafond Pinel (calcul du loyer maximum en loi Pinel) : 


Calcul de la surface pondérée :

surface habitable en m² + 1/2 annexes en m²

soit: 37,95 + 4,25 = 42,38 m²

 

Calcul du plafond du Pinel 

plafond de loyer de base en zone B1 (10,07) x (Coeff. multiplicateur : surface pondérée)

soit : 10,07 x (0,7 + 19 / 42,38) = 11,58 Euros/m²

 

Calcul du loyer mensuel maximum pour cet appartement 

11,58 x 37,95 = 439,46 Euros / mois

 

On obtient ici un loyer fixé légèrement en-dessous du prix du marché.

L'avantage de cette loi est de faciliter la location d'un bien, objectif du gouvernement afin de désamorcer la hausse du marché locatif dans les zones dites "tendues".


Calcul de l'effort financier


Calcul du cash-flow (ensemble de flux de trésorerie) mensuel :

1 000 Euros (mensualité de l'emprunt) - 439,46 Euros (loyer entrant) = 560,54 Euros

soit par an : 560,54 x 12 = 6 726,48 Euros.

 

Il s'agit ici de savoir combien vous coûte l'investissement par mois et par an.


Fin du Pinel si vous avez opté pour 6 ans de location : 


Si vous optez pour une stratégie en Pinel sur 6 ans, vous aurez droit à une réduction d’impôt de 12 % sur le coût de votre investissement soit:

12 % de 144 000 Euros = 17 280 Euros d'économie d’impôts au bout de 6 Ans.

soit une économie d’impôts de 2 880 Euros / An

 

Vous aurez alors la possibilité d'augmenter le loyer comme bon vous semble.


Fin du Pinel si vous avez opté pour 9 ans de location : 


Si vous optez pour une stratégie en Pinel sur 9 ans, vous aurez droit à une réduction d’impôt de 18 % sur le coût de votre investissement soit:

18 % de  144 000 Euros = 25 920 Euros d'économie d’impôts au bout de 9 ans.

soit une économie d’impôts de 2 880 Euros / An

 

 

Au bout de 15 Ans, à la fin du crédit:


 

Total crédit: coût d'achat + coût du crédit

144 000 + 36 000 = 180 000   (Soit 1000 Euros par mois).

 

Total des loyers si loué 15 Ans:  (439,46 x 12) x 15 = 79 102,8 Euros.

 

Total économie d’impôt (sur Pinel en 12 Ans) : 30 240 Euros.

 

Votre appartement vous revient donc a  : 180 000 - 79 102,8 - 30 240 = 70 657,2

En l'ayant loué 15 an et en ayant profité des 12 ans de réduction d’impôts offerts par le dispositif Pinel.

 

 

Représentation de cet investissement sous forme de graphique avec la stratégie suivante:

12 Ans de Pinel / crédit sur 15 Ans / 15 Ans de location


Ceci est un exemple indicatif ne tenant pas compte d'autres éléments pouvant vous être favorable comme:

 

  • La possibilité de déduire le montant des intérêts du prêt  au sein du Pinel.
  • Le principe du déficit foncier.
  • L'augmentation de la valeur intrinsèque du bien durant ces 15 années.
  • La revalorisation des plafonds du dispositif Pinel en terme de loyer maximum par l'Etat tenant compte de l'inflation et du marché locatif.
  • De la location en parallèle du garage (acheté à part)