Simulation d'investissement locatif en loi Pinel dans un T2 de la résidence LILI


Exemple pour un T2 de la Résidence LILI au 2ème étage (Lot n°24)

 

Prix d'achat : 138 900 Euros

Coût d'achat (en rajoutant les frais de notaire / Caution / divers frais de dossier) : 144 000 Euros.

Surface: 37,95m² / Annexes : 8,85 m²

 

 

 

 

 

Cette simulation se base sur l'appartement/lot n°24 de notre programme: la Résidence LILI.

 

Cliquez ici pour votre le descriptif du bien.

 

Consultez notre page consacrée à la loi Pinel en cliquant ici.


En prenant un prêt à taux fixe de 2,2% sur une durée de 15 Ans avec une assurance de 0,36%.

 

(Les taux sont volontairement choisis comme étant largement optimisables).

 

Coût du crédit = 36 000 Euros (arrondi sup.)

Mensualités= 1 000 Euros (arrondi sup.)

 

Il s'agit d'un emprunt total ce que nous vous conseillons en matière d'immobilier aujourd'hui quand cela est possible en raison des faibles taux d'intérets.


Calcul du plafond Pinel (calcul du loyer maximum en loi Pinel) : 


 Calcul de la surface pondérée = surface habitable en m² + 1/2 annexes en m²

Soit: 37,95+4,25 = 42,38 m²

 

Calcul du plafond du Pinel = plafond de loyer de base en zone B1 (10,07) x (Coeff. multiplicateur : surface pondérée)

Soit : 10,07 x (0,7 + 19 / 42,38) = 11,58 Euros/m²

 

Calcul du loyer mensuel maximum pour cet appartement = 11,58 x 37,95 = 439,46 Euros/mois

 

On obtient ici un loyer fixé légèrement en dessous du prix du marché : ce qui est un avantage quant à la facilité louer l'appartement ; ce qui était un objectif du gouvernement lorsqu'il a instauré cette règle afin de désamorcer la hausse du marché locatif dans les zones dites "tendues"..


Calcul de l'effort financier


Calcul du cash flow mensuel : 1000 (mensualité de l'emprunt) - 439,46 (loyers entrants) = 560,54 Euros

 

Soit par an : 560,54 x 12 = 6 726,48 Euros.

 

Il s'agit ici de savoir combien vous coûte l'investissement par mois et par an.


Fin du Pinel si vous avez opté pour 9 Ans de location : 


Si vous optez pour une stratégie en Pinel sur 9 ans, vous aurez droit à une réduction d’impôt de 18% sur le coût de votre investissement soit:

19% de 144 000 Euros = 25 920 Euros d'économie d’impôts au bout de 9 Ans.

Soit une économie d’impôts de 2 880 Euros/An

 

Vous aurez alors la possibilité d'augmenter le loyer comme bon vous semble.


Fin du Pinel si vous avez opté pour 12 Ans de location : 


Si vous optez pour une stratégie en Pinel sur 9 ans, vous aurez droit à une réduction d’impôt de 21% sur le coût de votre investissement soit:

21% de  144 000 Euros = 30 240 Euros d'économie d’impôts au bout de 12 Ans.

Soit une économie d’impôts de 2 520 Euros/An

 

(2 880 Euros les 9 premières années puis les trois suivantes avec 3% de droits restants à utiliser soit : (144 000 x 3%) : 3 = 1 440 Euros/An les trois dernières années.)

 

Vous aurez alors la possibilité d'augmenter le loyer comme bon vous semble.


Au bout de 15 Ans, à la fin du crédit:


 

Total crédit: coût d'achat + coût du crédit

144 000 + 36 000 = 180 000   (Soit 1000 Euros par mois).

 

Total des loyers si loué 15 Ans:  (439,46 x 12) x 15 = 79 102,8 Euros.

 

Total économie d’impôt (sur Pinel en 12 Ans) : 30 240 Euros.

 

Votre appartement vous revient donc a  : 180 000 - 79 102,8 - 30 240 = 70 657,2

En l'ayant loué 15 an et en ayant profité des 12 ans de réduction d’impôts offerts par le dispositif Pinel.

 

 

Représentation de cet investissement sous forme de graphique avec la stratégie suivante:

12 Ans de Pinel / crédit sur 15 Ans / 15 Ans de location


Ceci est un exemple indicatif ne tenant pas compte d'autres éléments pouvant vous être favorable comme:

 

  • La possibilité de déduire le montant des intérêts du prêt  au sein du Pinel.
  • Le principe du déficit foncier.
  • L'augmentation de la valeur intrinsèque du bien durant ces 15 années.
  • La revalorisation des plafonds du dispositif Pinel en terme de loyer maximum par l'Etat tenant compte de l'inflation et du marché locatif.
  • De la location en parallèle du garage (acheté à part)