INVESTIR AVEC LA LOI PINEL


Le dispositif Pinel est prolongé de quatre ans et donc bien valable jusqu'à 31 Décembre 2021.

 

Clermont-Ferrand fait partie du zonage (B1) concernant le dispositif pinel car considérée comme un secteur géographique ou l'offre locative est pauvre. Il vous est donc possible de réaliser un investissement locatif en loi Pinel.

 

La loi Pinel permet d'économiser jusqu'à 21% du prix du bien immobilier en réduction d'impôts.

 

 L'acquisition doit porter sur un logement neuf (appartement ou maison) ou en l'état futur d'achèvement (VEFA) proposé par un promoteur.  



I - CRITÈRES:

 

  • Le bien acheté doit respecter plusieurs critères pour bénéficier de la réduction d'impôt:
    1. son prix ne doit pas dépasser 5500€ le mètre carré,
    2. il doit être à la norme de réglementation thermique RT 2012,
    3. sa construction doit être achevée dans les deux ans et demi suivant la délivrance du permis de construire ou l'acte de vente sur plan.
    4. La réduction d'impôts est aussi plafonnée. Elle ne peut s'appliquer qu'à deux logements par an maximum, dans la limite de 300000€ et est soumise au plafond global de 10000€ d'avantages fiscaux par an. 
  • Le dispositif implique que le locataire doit remplir des critères d'éligibilité en termes de revenus.
  • La loi Pinel permet aux investisseurs de réduire leurs impôts si et seulement si, ceux-ci s'engagent à louer un logement neuf à usage d'habitation principale pendant une durée minimum. Les barèmes:
    1. 21% de réduction d'impôts sur le prix de revient du logement si l'appartement est loué sur 12 ans
    2. 18% de réduction d'impôts sur le prix de revient du logement si l'appartement est loué sur 9 ans
    3. 12% de réduction d'impôts sur le prix de revient du logement si l'appartement est loué sur 6 ans

 

(Possibilité de louer le bien à un ascendant/descendant, sous certaines conditions, sans interruption de l'avantage fiscal.)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Plafonds de revenus pour le locataire valable également en 2018. (Voir zone B1 pour Clermont-ferrand).



 II - Calcul des plafonds locatifs 2018 en zone B1:

 

En Pinel, les loyers sont plafonnés (loyers dits "intermédiaires").

Ils ne peuvent pas excéder 10,07 € par m² en zone B1.

 

La méthode de calcule se base sur les m² exprimés en surface pondérée qui est égale à :

LA SURFACE HABITABLE + LA SURFACE DES ANNEXES DIVISÉE PAR 2.

 

(Les annexes prises en compte au sens de la loi sont celles dont la hauteur sous plafond est au moins d’1,80 m. Au sens de la loi, les surfaces annexes sont les balcons, les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs, les terrasses couvertes, les loggias…Attention, la surface totale des annexes est limitée à 8m2).

 

Une fois la surface pondérée calculée il faut appliquer un coefficient multiplicateur (il s'agit de prendre en compte la réalité de la surface du logement majorant le montant pour les petites surfaces et minorant pour les grandes).

 

Le coefficient multiplicateur à appliquer est :

    • 1,2 si la surface est inférieure à 38 m2  (Pour un 38 mètres carrés, le coefficient est à son maximum (1,2), ce qui permet de majorer le loyer de 20 % par rapport au plafond).
    • 0,7 + 19/ surface habitable  si la surface est supérieure à 38m2                                                                                                                               (quotient arrondi à la 2ème décimale la plus proche)

Une fois ce coefficient multiplicateur choisi, pour obtenir le plafond de loyers maximum à appliquer, il faut effectuer l’opération suivante :

 

PLAFOND DE LOYERS DE BASE (SELON LA ZONE) X (COEFFICIENT MULTIPLICATEUR/ SURFACE PONDÉRÉE)

 

soit pour appartement >38m² :                                 10,07 x (0.7 + 19/surface pondérée)

 

Exemple:  Ainsi pour un appartement de 50m² en zone B1 le plafond de loyer sera: 

10,07 x (0,7 + 19 / 50) = 10, 87 Euros par m²

 

Il est préférable de ne pas dépasser les 63m², en effet plus on s’écarte des 63 mètres carrés (coefficient de 1), plus les loyers sont minorés.

 



III - Régle fiscale:

 

L'investisseur n'est pas obligé de choisir dès le départ et de façon définitive sa durée d'engagement de location et le montant de sa réduction d'impôt. Il peut opter pour un engagement initial de six ans qu'il pourra prolonger pour deux durées de trois ans, le montant de sa réduction d'impôt variant en fonction des prorogations effectuées.

 

Vous avez droit à une réduction d'impôt calculée sur le prix de revient d'au plus deux logements, retenus dans une limite annuelle de 300 000 euros et d'un plafond par mètre carré de 5 500 euros, quelle que soit la zone.

 

Le taux de la réduction d'impôt, variable selon la durée d'engagement que vous prendrez (voir plus haut), est fixé à 12% pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans.

 

EXEMPLE: Pour un investissement de 300 000 euros en 2018, elle sera de 63 000 euros au maximum, pour un engagement locatif de douze ans.

 

La première réduction d'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement acheté sur plan, ou de l'année de son acquisition si le bien est déjà achevé. Que l'achèvement ou l'acquisition intervienne en janvier ou en décembre 2018, la réduction d'impôt accordée au titre de cette année sera toujours la même.

 

Si, au titre d'une année d'imposition, la réduction d'impôt excède l'impôt qui est dû, le solde ne peut pas être reporté sur l'impôt dû au titre des années suivantes. 

 

Les loyers sont imposés selon le régime des revenus fonciers.

 

Vous pouvez opter pour le micro-foncier s'ils n'excèdent pas 15 000 euros.

Vous déclarez alors le revenu brut, le fisc appliquant un abattement de 30 % et taxant le solde.

 

Si vous avez au moins 15 000 euros de recettes, vous êtes soumis au régime réel et déduisez la totalité de vos charges.

 

Quand celles-ci dépassent les loyers, vous dégagez un déficit foncier.

La part du déficit correspondant aux intérêts d'emprunt est reportée sur les années suivantes dans la limite de dix années.

Le déficit issu des autres charges est imputé sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10 700 euros par an.

Le surplus de déficit vient en déduction des bénéfices fonciers réalisés au cours des dix années suivantes.

 

Reste l'éventuelle plus-value immobilière.

Elle est imposable au taux de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, plus 15,5 % de prélèvements sociaux.

Vous en êtes exonéré pour la part fiscale après vingt-deux ans de détention et après trente ans pour la part sociale. 

 

 EXEMPLE:

 

Par exemple, pour un bien de 200 000 euros loué douze ans, la réduction d'impôt sera de 4 000 euros pendant les neuf premières années (200 000 x 18 %/9) et de 2 000 euros les trois suivantes (200 000 x 3 % de droits à réduction restant à utiliser/3). Soit un total de 42 000 euros.  



Conclusion:

 

L'intérêt d'un Pinel est double. Il permet à ceux que rebute le mécanisme du déficit foncier de se faire aider par le fisc sans souci déclaratif tout en se constituant un patrimoine. En effet, rien ne leur interdit de déclarer leurs loyers en micro-foncier si ces derniers ne dépassent pas 15 000 euros. Ce dispositif contribue aussi à augmenter la défiscalisation pour ceux qui veulent mixer réduction d'impôt et diminution du revenu imposable.


À RETENIR : Un placement gagnant.

  • Principe : réaliser un investissement locatif en faisant l'acquisition d'un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) et le mettre en location  pour une durée de 6 ans minimum.
  • Conditions : le logement doit être loué sous conditions de ressources et de loyers.
  • Avantages : bénéficier jusqu'à 21% de réduction d'impôt sur le prix de revient du bien immobilier

Pinel et financement bancaire:

 

Investir en loi Pinel peut se faire sans apport pour maximiser l’investissement d’un point de vue financier et fiscal (les intérêts d’emprunts étant entièrement déductibles des revenus locatifs). Choisir un financement bancaire sans apport permet donc de profiter de l’effet de levier du crédit aussi bien d’un point de vue fiscal que financier. De plus, la période actuelle de taux d’emprunt très bas augmente la rentabilité d’un investissement locatif à crédit.

 

Ainsi, à moins de disposer d’une trésorerie abondante, il est judicieux de recourir au crédit pour financer votre défiscalisation Pinel.

 

Sinon, les revenus locatifs (nets des frais et charges) viendront s’ajouter à vos revenus d’activité et seront imposés au taux marginal de l’impôt sur le revenu, à 14, 30, 41 ou 45%. Grâce au crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers, qui sont ainsi moins fiscalisés.

 

Et pendant la période transitoire qui précède la location, ils s’imputent sur vos autres revenus locatifs ou bien créent un ­déficit reportable sur les années suivantes.


Comment déclarer un investissement immobilier Pinel?

 

Si vous déclarez un investissement immobilier Pinel pour la première fois, vous devez renseigner, en plus de la déclaration 2042, trois imprimés:

 

Imprimé 2044 EB : uniquement la première année sur lequel vous indiquez la durée d’engagement retenue. 

Formulaire 2044 ou 2044 spéciale (si vous avez d’autres revenus déclarés sur cet imprimé)

Formulaire 2042 C pour profiter de la ­réduction d’impôt.

 


Important :

 

La surface des emplacements de stationnement n’est, quant à elle, pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond, étant donné que ces lieux ne constituent pas des locaux à usage d’habitation.

 

Mais il est toujours possible de rédiger deux contrats distincts : l’un pour l’habitation, l’autre pour le parking.